來源：華夏時報

 

12月15日傍晚，獵德村祠堂前后擺滿酒桌，村民在祠堂內(nèi)忙碌著，籌備著晚宴。祠堂旁立著一塊紅彤彤的指示牌，上面寫著“杜府婚宴”。祠堂背后便是獵德村的居民樓，數(shù)十棟二十多層高的獵德復(fù)建房（現(xiàn)稱“安置房”）有序排列開來，早已是現(xiàn)代化“村落”的面貌。

 

獵德村位于廣州市珠江新城中央商務(wù)區(qū)的黃金地段，也是廣州市啟動改造的首個城中村項目。夕陽西下，獵德村內(nèi)道路兩旁，不少中老年人在樹蔭下聊天談笑，其中也不乏房屋出租的中介人員。稍一打聽，其中一位中介告訴《華夏時報》記者，一室一廳，5300元/月，拎包入住。

 

從廣州市1號地鐵線黃沙站，步行約700米，一個古香古色的文化小鎮(zhèn)——永慶坊就出現(xiàn)在眼前。李小龍祖居、詹天佑故居、清寶慶大押、金聲電影院等西關(guān)歷史建筑一應(yīng)俱全，同時也極大地保留了當(dāng)?shù)氐膸X南建筑風(fēng)格。

 

隨著城市進(jìn)程不斷加快，廣東省各地區(qū)額掀起了“三舊”改造熱潮。城市更新是城市發(fā)展到一定程度后必須面臨的問題，是全面改造還是微改造，都需要結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r做具體分析。2015年2月28日，廣州城市更新局正式掛牌成立，成為內(nèi)地首個市級城市更新政府機(jī)構(gòu)，并先后出臺多個城市更新文件，廣州舊改這十多年的里程中，有成功的模范案例，也有“舊改”近十年還沒完成的項目，但城市更新匹配城市發(fā)展的腳步時刻都在前進(jìn)。

 

 

“大拆大建”絕不是城市更新的唯一策略。2015年出臺的《廣州市城市更新辦法》明確了城市更新改造過程中對于土地與建筑的利用和處置方式。城市更新和改造方式包括全面改造和微改造兩種方式。

 

而萬科打造的永慶坊則是廣州市城市更新中微改造的典型案例之一。永慶片區(qū)位于恩寧路中段，鄰近粵劇藝術(shù)博物館，是恩寧路舊城改造項目的一部分。

 

周末的永慶坊格外熱鬧，熙熙攘攘的小巷里面充滿著文藝氣息，除了現(xiàn)進(jìn)駐的特色小店之外，《華夏時報》記者看見還有原居民開的餐飲店。這家鹵水餐飲店的老板告訴《華夏時報》記者，樓上居住，樓下開店，已經(jīng)好些年了。賣的還是自己拿手的鹵豬蹄、牛雜和糖水等。

 

恩寧路項目的改造實際上經(jīng)歷了十余年的修正。2007年，恩寧路項目開始全面啟動拆遷，同時開展了地塊的修建性詳細(xì)規(guī)劃方案設(shè)計，前后六易其稿，但因當(dāng)時對歷史文化保護(hù)的認(rèn)識還不到位，還是以經(jīng)濟(jì)平衡作為設(shè)計的出發(fā)點。所做的方案，均對舊城風(fēng)貌造成一定的破壞，方案始終未能確定。

 

為加快該地段改造的進(jìn)度，2015年12月，區(qū)政府將永慶大街地塊選作恩寧路項目的改造試點地段，力圖通過一些體制機(jī)制的創(chuàng)新以及改造方法的嘗試，先行先試，探索出一套舊城更新的新路徑。

 

2016年荔灣區(qū)通過公開招商引入萬科集團(tuán)建設(shè)及運營此項目，并給予其15年經(jīng)營權(quán)。

 

廣州萬科方面向《華夏時報》記者表示，永慶坊首期投資約8000萬元，二期計劃投資約10億元。而正在改造實施過程中的永慶坊二期項目，招商已經(jīng)啟動，招商定位會在一期的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升。廣州萬科表示，作為永慶坊項目的運營方，廣州萬科以產(chǎn)業(yè)重構(gòu)的方式導(dǎo)入創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)，真正對老城注入活力，吸引年輕人在此停留，以破解老城區(qū)空心化困局。

 

截至2018年9月份，廣州市共推進(jìn)696個微改造項目，并計劃到2020年，使用基礎(chǔ)民生保障、歷史文化傳承、區(qū)域競爭力提升三種方式同時推進(jìn)779個老舊小區(qū)微改造。

 

 

獵德村復(fù)建房南面入口處豎立著一座寫著“獵德村”的牌坊，西面坐落著數(shù)座宗祠、龍母廟以及獵德鼓塔。獵德村是廣州市典型的全面改造的村落之一，據(jù)了解，獵德村的改造采取由開發(fā)商墊資、政府出政策、村委會協(xié)助的模式，解決村民拆遷安置和集體物業(yè)發(fā)展要求，實現(xiàn)改造項目自身經(jīng)濟(jì)平衡。

 

根據(jù)三家合作公司的規(guī)劃，3家公司股權(quán)平均各占三分之一，分兩期發(fā)展。富力地產(chǎn)負(fù)責(zé)甲級寫字樓和五星級酒店、酒店式公寓部分，合景泰富地產(chǎn)負(fù)責(zé)公寓部分，新鴻基地產(chǎn)則專注商業(yè)部分。

 

整個改造建設(shè)工程歷時3年，至2009年底基本完成。全體村民2010年春節(jié)前搬入新居。

 

全面改造涉及面廣，拆遷補償安置難，基本上需要幾年的推進(jìn)時間。就廣州地區(qū)而言，并不是每個項目都能像獵德村、琶洲一樣順利。舊改十余年未成功的項目也是大把存在。

 

《華夏時報》記者10月底走訪了廣州市的TIT合生科貿(mào)園，停車場、科目二和科目三練車場、籃球足球羽毛球場、健身房等構(gòu)成了TIT合生科貿(mào)園主要功能區(qū)，園區(qū)內(nèi)還有一棟廣州TIT國際紡織城科貿(mào)園大樓。這個2010年便被合生創(chuàng)展拿下的舊改項目，至今仍未動工。

 

海珠區(qū)前進(jìn)路云桂村作為舊改項目2012年被企業(yè)拿下，于2015年開始補償安置等相關(guān)工作，四年過去，其改造辦公室的工作人員今年10月底告訴《華夏時報》記者，片區(qū)簽約率僅在6成左右。

 

龐大老舊小區(qū)的舊改工作從來不是能夠輕易完成的，廣州市的城市更新進(jìn)程也是在持續(xù)推進(jìn)。2015年廣州制定下發(fā)了《廣州市城市更新總體規(guī)劃（2015-2020年）》，規(guī)劃明確了城市更新實施規(guī)模，計劃到2020年，推進(jìn)城市更新規(guī)模85-100 平方公里。其中，全面改造規(guī)模37-45 平方公里，微改造規(guī)模48-55 平方公里。

 

根據(jù)2016年廣州市城市更新局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣州市老舊小區(qū)共有779個，共有房屋約3.77萬棟，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬。

 

廣州中原房地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜對《華夏時報》記者表示，目前廣州的發(fā)展正處在一個上升期，市場的發(fā)展和時代的要求也不同了，城市更新對于目前城市發(fā)展很有必要。通過城市更新，可以使得城市土地資源得到更有效的利用。同時城市更新在某個程度來說，也是目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中精細(xì)化的一種表現(xiàn)。不但是保護(hù)了自然，也保護(hù)了文化，保持了人文的傳承，達(dá)到多贏的效果。

 

廣東省房地產(chǎn)研究會執(zhí)行會長韓世同在接受《華夏時報》記者采訪時表示，舊村改造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)上還是做好“競爭上崗”的工作，讓開發(fā)企業(yè)先競爭上崗，拿出相應(yīng)的補償方案，再由村民擇優(yōu)錄取，同時政府要有一定的監(jiān)管和指導(dǎo)。